琅岐镇闽江村棚户区改造项目 

集体土地上房屋协商征收补偿方案 

因琅岐镇闽江村棚户区改造项目建设需要，马尾区人民政府拟征收该项目规划红线范围内集体土地上的所有房屋，现决定采用协商征收形式并按照《福州市房屋征收补偿实施细则》有关规定，结合本地块的实际情况，对该征地范围内的房屋制定如下补偿方案。 

一、征收补偿对象及方式 

1、凡本征收范围（具体范围见规划红线图）内的被征收人列入征收补偿对象，以被征收人的房屋所有权证作为征收补偿计户依据。 

2、本地块征收补偿的方式：货币补偿和产权调换相结合，但被征收房屋属于第二条第6款规定的不能实行货币补偿。 

二、征收补偿原则 

1、货币补偿：具有合法产权的被征收人按确权的房屋建筑面积实行货币补偿，由被征收人自行解决安置用房。 

2、产权调换： 

住宅产权调换安置房型为45㎡、60㎡、75㎡、90㎡、105㎡、120㎡、135㎡，超过105㎡可以分房型安置，具体安置面积的计算方式可由被征收人从以下两种方式中任选一种： 

方式一：根据被征收房屋确权面积的征收补偿总金额（仅限按实际情况选择确认的住宅合法建筑面积的区位补偿、旧房补偿、公摊补偿、搬迁奖励等相应项目）除以产权调换房对接价所得面积上靠标准房型安置。 

方式二：根据被征收房屋确权面积增加10%的公摊面积（最多不超过10平方米）后就近上靠标准房型安置。 

就近上靠标准房型安置增加的建筑面积不足7平方米的，可上调15平方米进行安置。 

3、营业性店面的征收补偿： 

（1）被征收房屋所有权证记载的用途为营业性店面的，可按营业性店面进行征收补偿。 

（2）被征收房屋改作营业性店面未经规划部门批准、房产登记机构确认，持有效工商营业执照或工商行政管理部门出具的初始营业证明或税务登记证明，在协商期限内签订补偿协议并搬迁的，对沿街底层第一自然间（进深按房屋的结构确认，但最多不超过6米）可依据下列规定进行补偿。在协商期限内未达成补偿协议的，一律按原房用途进行补偿: 

①在1984年1月5日《城市规划条例》生效前，将沿街底层第一自然间非营业性店面改为营业性店面，可按营业性店面给予货币补偿，其它部分的房屋面积按原房用途给予补偿； 

②在1984年1月5日至1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》生效前，将沿街底层第一自然间非营业性店面改为营业性店面的，可按底层第一自然间建筑面积的80%确认营业性店面建筑面积给予货币补偿，其它部分的房屋面积按原房用途给予补偿； 

③在1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》生效后至2004年10月26日福州市《关于加强违法占地建设查处工作及责任追究的实施意见（试行）》发布前，将沿街底层第一自然间非营业性店面改为营业性店面的，可按底层第一自然间建筑面积的60%确认营业性店面建筑面积给予货币补偿，其它部分的房屋面积按原房用途给予补偿。 

店面补偿款可用于购买住宅安置房，但购买住宅安置房的面积最多不超过认定的营业性店面面积的3倍。 

4、办公、工业仓储类非住宅房屋实行货币补偿。 

5、非公益事业房屋的附属物，实行货币补偿，不作产权调换。 

6、被征收房屋属于以下情形只作产权调换，不作货币补偿： 

⑴被征收私有房屋的共有人或被征收国有房产的各使用人对补偿方式的选择达不成一致意见的； 

⑵被征收房屋产权有纠纷、权属不清或产权人下落不明的； 

⑶被征收房屋设有抵押权的，抵押权人和抵押人未重新设立抵押权或抵押人未清偿债务的。 

7、被征收房屋属历史遗留私租房的，被征收人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，应当实行产权调换，安置房由原使用人继续使用，原租赁关系继续保持，但合同规定不保持的除外。 

8、历史老宅因分割等原因造成房屋确权面积小于30平方米且被征收人在本市有其他住房的，实行货币补偿，不作产权调换。 

9、建筑面积的计算方法 

（1）被征收房屋有合法产权的，建筑面积以所有权证记载的建筑面积为准； 

（2）其它房屋建筑面积按《建筑面积计算规范》和《福州市房屋面积计算细则》的规定计算； 

（3）利用坡屋顶空间作为阁楼层的建筑形式，阁楼层与原房同时设计建造的，其楼底高度在2.2米以上，阁楼层层高大于等于2.2米部分按100%计算建筑面积，阁楼层层高大于等于1.6米小于2.2米部分按50%计算建筑面积，阁楼层层高小于1.6米部分不计算建筑面积。 

三、协商期限 

本项目对征收范围内房屋实施征收的协商期限自本方案发布之日起至2014年6月30日。 

四、安置地点及过渡期限 

1、产权调换房地点 

期房：就地安置 

2、以上房源的面积最终以市房屋登记中心核定的产权登记面积为准。 

3、以上房源均为毛坯房，内部均不设隔墙、不配置洁具，给予安置房内部隔墙一次性补偿及卫生洁具补偿，补偿标准为80元/㎡（按安置房标准户型为基数计算）。 

4、过渡期限：在协商期限内签订协议搬迁的，过渡期限自协商期限结束之日起计算至2017年6月29日；超过协商期限签订协议搬迁的，过渡期限自搬迁之日起计算36个月。安置房超过过渡期限交付给被征收人的视为逾期，自逾期之月起，对自行过渡的被征收人双倍发放过渡费。产权调换房屋经单体竣工验收合格并经消防验收合格或备案，水、电等小区配套设施齐全的，即可回迁安置，但被征收人拒绝回迁的，不再发放过渡费。 

过渡费的发放期限以被征收人的实际过渡时间为准，即从被征收人签订协议并将被征收房屋腾空交房之日起至产权调换房屋交房之日止，实际过渡时间不足1个月的按1个月计算。在正常过渡发放期限之外，对选择货币补偿的被征收人，另给予增发6个月过渡费；对选择期房产权调换的被征收人，另给予增发3个月过渡费。 

五、计价补偿安置办法 

（一）计价补偿办法 

1、住宅用房货币补偿计价方式： 

私房住宅补偿计价方式：货币补偿金额=被征收房屋的确权建筑面积×（3053元/㎡+被征收房屋建筑安装工程单价×成新率）。 

2、营业性店面货币补偿计价方式：营业性店面货币补偿实行分户评估，以分户市场评估价作为补偿计价依据。 

3、办公类非住宅货币补偿计价方式：办公类非住宅参照住宅用房补偿计价方式进行补偿，但奖励标准应按非住宅房屋的有关规定执行。 

4、装修按《福州市房屋征收补偿实施细则》（榕政办〔2013〕100号）“附件3”规定的二次装修项目补偿计价标准进行补偿。 

5、闭路电视补助费50元/户，电话补助费58元/户，宽带网络迁移补助费 108元/户。 

备注：以上房屋建筑安装工程单价和成新率标准按《福州市房屋征收补偿实施细则》的有关规定执行。 

（二）产权调换安置房价格 

1、期房：就地安置对接均价4304元/㎡。 

因上靠面积不足7平方米，需上调15平方米进行安置的，上调价格按           4734元/m²计。 

产权调换房与原住宅合法建筑面积及公摊补偿面积等同部分不计层次系数，其余面积按《福州市房屋征收补偿实施细则》规定计算。 

被征收人选择按整体区位评估方式进行计价的，产权调换房屋与原住宅确权建筑面积及公摊补偿面积相等部分不计层次系数，其余面积按五层为0、向下一层每层递减1%、向上一层每层递增1%计算层次差价，每层增减的幅度不超过50元/平方米；被征收人选择分户评估方式进行计价的，产权调换房屋层次系数按五层为0、向下一层每层递减1%、向上一层每层递增1%计算层次差价。 

回迁安置时，按安置房实际产权登记建筑面积及层次进行结算。若安置房产权面积小于协议面积，不足部分应按安置房单价的1.1倍补偿被征收人；若安置房产权面积大于协议面积，超出部分被征收人应按安置房单价的0.9倍补交购房款。 

（三）搬迁奖励办法 

1、凡是在协商期限内签订协议搬迁，且选择实行货币补偿的被征收人，根据确权的建筑面积分别另给予货币补偿奖励：住宅305元/m²，办公类非住宅305元/m²，营业性店面按被征收房屋分户评估价的5％给予； 

2、在协商期限内签订协议搬迁的住宅房屋，按住宅确权面积的10%（最多不超过10平方米）给予公摊补偿（仅限按实际情况选择计算区位补偿、搬迁奖励、货币补偿奖励等相应项目），公摊补偿面积直接计入实物安置或货币补偿的面积计算基数。 

3、凡是在协商期限内搬迁完毕的被征收人，根据确权的建筑面积，按以下标准给予搬迁奖励：住宅 611元/m²，办公类非住宅153元/m²,营业性店面按被征收房屋分户评估价的5％给予。 

六、搬迁补助办法 

1、被征收人或其直系亲属为五保户、低保户、孤寡老人的，给予30000元/户的装修补助。 

2、住宅房屋的被征收人在协商期限内搬迁的，按其确权的住宅建筑面积一次性给予50元/㎡的安家补贴。 

3、住宅搬迁补助费按确权建筑面积15元/m²；非住宅搬迁补助费按确权建筑面积20元/m²。搬迁补助费不足1000元的按1000元计算。 

4、选择期房产权调换进行安置需自行过渡的，其临时安置补助费（过渡费）按确权建筑面积每月8元/㎡（原面积不足30㎡的按30㎡计算）。 

5、被征收住宅确权面积小于45平方米且被征收人在本市范围内无其他房屋（含商品房、二手房），在协商期限内搬迁的，经权利人具结并经村（社区）、镇（街道）确认及公示无异议后，按45平方米予以补偿安置，但补足部分不计算旧房补偿费和成套房补助。2006年7月24日后对房屋进行产权分析，致使产权面积少于45平方米的不适用本规定。 

七、无产权房屋认定补偿办法 

对无产权房屋的征收补偿原则上以福州市勘测院历年的航拍图（矢量图）为依据，经权利人具结并经村（社区）、镇（街道）确认并公示无异议后，根据建设年限区分处理： 

1、属1984年1月5日国务院《城市规划条例》生效前个人建设的无产权房屋，按原房屋建筑面积给予补偿安置。村（社区）、镇（街道）出资建设的无产权公建用房，经所在区人民政府确认后按原房屋建筑面积给予货币补偿；国有企事业单位出资建设的无产权公建用房，经主管部门确认后按原房屋建筑面积给予货币补偿。 

2、属1984年1月5日国务院《城市规划条例》生效后至2004年10月26日福州市《关于加强违法占地建设查处工作及责任追究的实施意见（试行）》发布前建设的无产权房屋，房屋建造人及其配偶和未成年子女在本市无他处房屋的（商品房、二手房除外），原房屋三层以内、总建筑面积在180平方米以内的房屋建筑面积按70％给予补偿安置，属同结构同步建设、三层以内、总超建面积60平方米以内部分的建筑面积按50％给予补偿安置；超过以上部分的建筑面积按20％给予补偿安置，但确权安置面积不得超过20平方米，超出部分一律实行货币补偿。无产权房屋的建造人其户籍必须在征收范围所在村（社区），无产权房屋的认定以户为单位，被征收人有多幢房屋（含产权房屋）的应合并计算，配偶及未成年子女禁止分户进行补偿安置。 

村（社区）、镇（街道）1984年1月5日至2004年10月26日前出资建设的无产权公建用房，经所在区人民政府确认后按原房屋建筑面积的70%给予货币补偿；国有企事业单位出资建设的无产权公建用房，经上级主管部门确认后按原房屋建筑面积的70%给予货币补偿。 

3、属2004年10月26日至2006年8月26日《福州市人民政府关于清理整治违法建设的通告》发布前建设的无产权房屋，在协商期限内签订协议并搬迁的，可根据不同结构房屋的重置价结合成新率给予补助，另给予300元/平方米的搬迁奖励。 

4、属2006年8月26日至2012年12月31日前建设的无产权房屋，在协商期限内签订协议并搬迁的，可给予不超过150元/平方米自行搬迁补助。 

5、私营企业或个人在1984年1月5日至2006年8月26日前向村（社区）、镇（街道）租地建设的无产权房屋，按不同结构的房屋重置价结合成新率给予补助，在协商期限内签订协议并搬迁的，另给予300元/平方米的搬迁奖励。 

6、猪舍、牛栏及简易搭盖的房屋或构筑物,在协商期限内搬迁的按30～70元/平方米给予补助，在征收期间仍饲养禽畜的，另给予30元/平方米的搬迁补贴。 

八、停产停业损失补助 

因征收非住宅房屋造成停产停业损失的补助标准，根据生产经营者近三年的年平均净利润确定，生产经营期限不足三年的，以实际生产经营期限的年平均利润确定；净利润根据税务部门出具的企业实际缴纳的所得税证明推算；停产停业期限，一般按不低于半年计算。若生产经营者无法提供所得税证明的，经营性店面可按确认的合法店面建筑面积给予一次性100元/平方米的停产停业损失补助，其它非住宅房屋可按确认的合法建筑面积给予一次性50元/平方米的停产停业损失补助。生产经营者承租房屋从事生产经营活动的，依照其与被征收人的约定分配停产停业损失补助。 

九、超出协商期限内搬迁的处理办法 

1、房屋征收部门与征收实施单位对被征收人严格执行本实施细则中的奖惩办法，凡超过协商期限搬迁的，本项目将根据《中华人民共和国土地管理法》、《福州市城区集体土地征收房屋若干意见（试行）》有关规定开展集体土地上房屋征收。 

2、故意扰乱征收工作程序、煽动闹事、妨碍征收工作人员正常工作的，由公安机关按照《治安管理处罚法》规定处罚，构成犯罪的由司法机关追究刑事责任。 

十、房屋搬迁程序 

1、由征收实施单位将实地丈量的房屋面积、房屋结构、房屋成新率等交由被征收人核对，在核对无误情况下按规定时间及时回执。 

2、被征收人在搬迁时应向水电部门交清费用，属相关部门安装总表的，不得私自拆除、更换，应由相关部门统一拆除，否则将追究当事人责任。 

3、被征收人应当按规定的期限签订协议且搬迁完毕，并办好封房移交手续。抽取选房顺序号时间、地点及回迁选房时间、地点另行通知。 

4、凡属货币补偿的被征收人，签订货币征收补偿协议且搬迁完毕，待协议审核生效后十五工作日内付清货币款项。 

5、被征收人在签订协议时，应提交房屋产权证件、建筑许可证、公房租赁凭证（合约）、土地使用证、工商营业执照、税务登记证明、闭路电视缴费发票、电话话费清单等原件，并随带身份证及身份证复印件2份、户口簿复印件1份和印章。 

十一、该方案未提及事项均按国务院及省、市的有关法规规定实施。 

十二、投诉监督 

为确保整个征收补偿工作顺利进行，将做到“公正、公平、公开”，坚持“六个公开”，被征收人的补偿情况及时张榜公布，并接受区纪委、监察局监督，也欢迎被征收人参与监督。 

二〇一四年五月