马尾进步里棚户区改造二期项目 

国有土地上的房屋征收补偿方案 

（修改稿） 

因马尾进步里棚户区改造二期项目建设需要，马尾区人民政府决定征收该项目规划红线范围内国有土地上的所有房屋，现根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《福州市国有土地上房屋征收与补偿实施意见（试行）》、《福州市房屋征收补偿实施细则》、《福州市房屋征收补偿实施细则补充规定》的相关规定，结合本地块的实际情况，对该项目范围内的房屋制定如下补偿方案。 

一、征收补偿对象及方式 

1、凡本征收范围（具体范围以规划红线图为准）内的被征收人列入征收补偿对象，以被征收人的房屋所有权证或国有公房租赁凭证作为征收补偿计户依据。 

2、本地块征收补偿的方式：货币补偿和产权调换相结合，但被征收房屋属于第二条第6款规定的不能实行货币补偿。 

二、征收补偿原则 

1、货币补偿：具有合法产权的被征收人按确权的房屋建筑面积实行货币补偿，由被征收人自行解决安置用房。 

2、产权调换： 

（1）住宅产权调换安置房型为45㎡、60㎡、75㎡、90㎡、105㎡、120㎡、135㎡，具体安置面积的计算方式可由被征收人从以下两种方式中任选一种： 

方式一：根据被征收房屋确权面积的征收补偿总金额（仅限按实际情况选择确认的住宅合法建筑面积的区位补偿、旧房补偿、公摊补偿、按期搬迁奖励、成套房基础设施配套费等相应项目）除以产权调换房对接价所得面积上靠标准房型安置； 

方式二：根据被征收房屋确权面积增加10%的公摊面积（最多不超过10平方米）后就近上靠标准房型安置。 

就近上靠标准房型安置增加的建筑面积不足7平方米的，可上调15平方米进行安置。 

3、营业性店面的征收补偿： 

（1）被征收房屋所有权证记载的用途为营业性店面的，可按营业性店面进行征收补偿。 

（2）被征收房屋改作营业性店面未经规划部门批准、房产登记机构确认，持有效工商营业执照或工商行政管理部门出具的初始营业证明或税务登记证明，在签约期限内签订补偿协议并搬迁的，对沿街底层第一自然间（进深按房屋的结构确认，但最多不超过6米）可依据下列规定进行补偿。在签约期限内未达成补偿协议的，一律按原房用途进行补偿: 

①在1984年1月5日《城市规划条例》生效前，将沿街底层第一自然间非营业性店面改为营业性店面，可按营业性店面给予货币补偿，其它部分的房屋面积按原房用途给予补偿； 

②在1984年1月5日至1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》生效前，将沿街底层第一自然间非营业性店面改为营业性店面的，可按底层第一自然间建筑面积的80%确认营业性店面建筑面积给予货币补偿，其它部分的房屋面积按原房用途给予补偿； 

③在1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》生效后至2004年10月26日福州市《关于加强违法占地建设查处工作及责任追究的实施意见（试行）》发布前，将沿街底层第一自然间非营业性店面改为营业性店面的，可按底层第一自然间建筑面积的60%确认营业性店面建筑面积给予货币补偿，其它部分的房屋面积按原房用途给予补偿。 

店面补偿款可用于购买住宅安置房，但购买住宅安置房的面积最多不超过认定的营业性店面面积的3倍。 

4、办公、工业仓储类非住宅房屋实行货币补偿。 

5、非公益事业房屋的附属物，实行货币补偿，不作产权调换。 

6、被征收房屋属于以下情形只作产权调换，不作货币补偿： 

（1）被征收房屋的共有人或被征收国有房产的各使用人对补偿方式的选择达不成一致意见的； 

（2）被征收房屋产权有纠纷、权属不清或产权人下落不明的； 

（3）被征收房屋设有抵押权的，抵押权人和抵押人未重新设立抵押权或抵押人未清偿债务的。 

7、被征收房屋属历史遗留私租房的，被征收人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，房屋征收部门应当对被征收房屋实行产权调换，安置房由原使用人继续使用，原租赁关系继续保持，但合同规定不保持的除外。 

8、单位房屋征收补偿意见： 

（1）党政机关、人民团体、事业单位、国有企业等单位干部职工（以下简称干部职工）承租的单位房屋，所有权人应当按照有关规定移交市国有房产管理中心管理，移交后的房屋参照直管公房征收补偿政策予以补偿，但承租人不得更名。 

（2）对于1998年12月1日以前参加工作的干部职工，其本人及配偶未享受过房改、集资房、货币补贴、经济适用房或廉租房等住房保障政策的，其承租的单位房产，经履行相关程序后可放弃产权给该干部职工本人，产权人收回的补偿款参照市政府规定的公房住宅产权补偿款标准（即933元/㎡）执行。 

对于1998年12月1日以后参加工作的干部职工，其本人及配偶未享受过房改、集资房、货币补贴、经济适用房或廉租房等住房保障政策，其承租的所在单位房产系2013年10月1日前经单位领导班子集体研究或职工大会表决等方式批准租住的，房屋征收时由所有权人提出放弃产权意见并公示无异议报上级主管部门和国有资产监管部门审核后，可放弃产权给该干部职工本人，产权人收回的补偿款参照市政府规定的公房住宅产权补偿款标准的150%（即1400元/㎡）执行。 

（3）党政机关、人民团体、事业单位、国有企业等单位未移交给市国有房产管理中心管理的房屋，承租人（含配偶）已享受房改、集资房、货币补贴、经济适用房或廉租房等住房保障政策，在签约期限内签约搬迁的，对承租人按区位补偿、旧房补偿、搬迁奖励、货币奖励和公摊补偿总额的50%加上装修补偿、搬家费给予提前搬迁货币奖励，其余货币补偿款归原所有权人所有。 

（4）党政机关、人民团体、事业单位、国有企业等单位干部职工承租的单位房屋，所有权人与承租人无法就征收补偿协商达成一致的，实行房屋产权调换，安置用房由承租人继续使用。 

（5）征收单位所有的住宅房屋，所有权人放弃产权给承租的本单位干部职工时，放弃的面积以承租人实际租住的住宅面积为准，但不得超过承租人2013年10月1日前可享受的住房控制标准上限。属单位统建并经单位正式批准给干部职工作为住宅配套使用的座外杂物间，经履行相关程序后，可放弃产权给承租人，放弃后与住宅合并进行补偿安置。 

9、历史老宅因分割等原因造成房屋确权面积小于30平方米且被征收人在本市有其他住房的，实行货币补偿，不作产权调换。 

10、在《福州市房屋征收补偿实施细则》发布之日（2013年5月20日）前，原被征收人夫妻经法院判决离婚或协议离婚并对房屋具体分析明确权属范围的，可予以分户补偿；法院判决离婚或协议离婚,仅明确房屋双方各占份额，未对房屋具体分析明确权属范围以及2013年5月20日后离婚的，不予分户补偿。 

11、建筑面积的计算方法 

（1）被征收房屋有合法产权的，建筑面积以所有权证记载的建筑面积为准； 

（2）被征收房屋属国有公房且未办理所有权证的，按公房租赁凭证记载的建筑面积，或计租面积×1.3计算； 

（3）其它房屋建筑面积按《建筑面积计算规范》和《福州市房屋面积计算细则》的规定计算； 

（4）利用坡屋顶空间作为阁楼层的建筑形式，阁楼层与原房同时设计建造的，其楼底高度在2.2米以上，阁楼层层高大于等于2.2米部分按100%计算建筑面积，阁楼层层高大于等于1.6米小于2.2米部分按50%计算建筑面积，阁楼层层高小于1.6米部分不计算建筑面积。 

三、签约期限 

自福州市马尾区人民政府发布房屋征收决定之日至   年  月  日。 

1、宣传期：房屋征收决定发布之日至   年  月  日； 

2、第一签约期：     年  月  日至    年  月  日； 

3、第二签约期：     年  月  日至    年  月  日。 

四、计价补偿安置办法 

（一）按整体区位评估价计价补偿 

在签约期限内，被征收人所有的住宅、营业性店面、办公类非住宅、杂物间可选择按整体区位评估方式与征收实施单位协商确定房屋的各项补偿安置事宜并签订房屋补偿协议书，具体计价补偿方式如下： 

1、住宅用房货币补偿计价方式 

（1）私房住宅补偿计价方式：货币补偿金额=被征收房屋的确权建筑面积×（4665元/㎡+被征收房屋建筑安装工程单价×成新率）； 

（2）国有公房住宅补偿计价方式：货币补偿金额=被征收房屋的确权建筑面积×（4665元/㎡+被征收房屋建筑安装工程单价×成新率－933元/㎡）。 

2、营业性店面货币补偿计价方式： 

（1）小街巷营业性店面货币补偿计价方式：货币补偿金额=被征收营业性用房的确权建筑面积×（10312元/㎡+被征收房屋建筑安装工程单价×成新率）； 

（2）小街巷国有公房营业性店面货币补偿计价方式：货币补偿金额=被征收营业性店面的确权建筑面积×（10312元/㎡+被征收房屋建筑安装工程单价×成新率）×50%。 

3、办公类非住宅货币补偿计价方式： 

办公用房补偿计价方式：货币补偿金额=被征收房屋的确权建筑面积×（4665元/㎡+被征收房屋建筑安装工程单价×成新率）。 

4、杂物间货币补偿计价方式： 

（1）私房有合法产权的杂物间补偿金额=被征收杂物间的确权建筑面积×（4665元/㎡+被征收房屋建筑安装工程单价×成新率）×50%； 

（2）国有公房有合法产权的杂物间补偿金额=被征收杂物间的确权建筑面积×（4665元/㎡+被征收房屋建筑安装工程单价×成新率－933元/㎡）×50%。 

（3）对于1984年1月5日前建造或具有合法产权的杂物间，可按杂物间面积的50%折算并入住宅房屋进行补偿安置；对1984年1月5日至2004年10月26日建造的无产权杂物间，可按杂物间面积的35%并入住宅房屋进行补偿安置；对2004年10月26日至2006年8月26日前建造的无产权杂物间，按重置价结合成新率的50%进行补助。 

5、被征收房屋重置价标准、成新率评定标准和二次装修项目补偿计价标准按照榕政办〔2013〕100号文的有关规定执行。 

被征收房屋层高超过4米(含4米)的，重置价标准提高20％；被征收房屋层高超过6米(含6米)的，重置价标准提高40％；被征收房屋层高超过8米(含8米)的，重置价标准提高60％。 

（二）按分户评估方式计价补偿 

被征收人所有的房屋按分户评估方式结算货币补偿金额的，具体计价补偿方式如下： 

1、货币补偿金额按被征收房屋的确权建筑面积的市场评估价格确定； 

2、结算产权调换差价时，产权调换差价＝产权调换房市场评估价-被征收房屋市场评估价； 

3、产权调换房屋层次系数按五层为0、向下一层每层递减1％、向上一层每层递增1％计算层次差价。 

五、产权调换房户型、地点、价格及过渡期限 

1、产权调换房地点：山水旺岐（期房） 

2、对接价格：对接均价5620元/㎡；若因上靠面积不足7平方米，上调15平方米进行安置的，上调价格按 6182元/㎡计。 

3、以上房源的面积最终以市房屋登记中心核定的产权登记面积为准。 

4、以上房源均为毛坯房，内部均不设隔墙、不配置洁具，给予安置房内部隔墙一次性补偿及卫生洁具补偿，补偿标准为80元/㎡（按安置房标准户型为基数计算）。 

5、期房回迁安置时，若安置房产权面积小于协议面积，不足部分应按协议约定安置房价格的1.1倍补偿被征收人；若安置房产权面积大于协议面积，超出部分被征收人应按协议约定安置房价格的0.9倍补交购房款。 

6、被征收房屋实行产权调换，被征收人选择按整体区位评估方式计价的，产权调换房屋与原住宅确权建筑面积及公摊补偿面积相等部分不计层次系数，其余面积按五层为0、向下一层每层递减1%、向上一层每层递增1%计算层次差价，每层增减的幅度不超过50元/平方米。 

7、过渡期限：在签约期限内搬迁的，过渡期限自签约期限结束之日起至 

年   月   日。因安置房延迟交付等造成被征收人逾期回迁的，应双倍付给临时安置补助费。产权调换房屋经单体竣工验收合格并经消防验收合格或备案，水、电等小区配套设施齐全的，即可回迁安置，被征收人拒绝回迁的，不再发放过渡费。 

8、过渡费的发放期限以被征收人的实际过渡时间为准，即从被征收人签订协议并将被征收房屋腾空交给征收实施单位之日起至安置房交房之日止，实际过渡时间不足1个月的按1个月计算。 

9、在正常过渡费发放期限之外，对选择货币补偿的被征收人另给予增发6个月过渡费；对选择产权调换的被征收人，另给予增发3个月过渡费。 

六、签约期限内搬迁奖励办法 

（一）按整体区位评估价计价补偿 

1、凡是在签约期限内签订协议搬迁，且选择实行货币补偿的被征收人，根据确权的建筑面积分别给予货币补偿奖励：住宅467元/㎡，沿小街巷营业性店面1031元/㎡,办公类非住宅467元/㎡. 

2、在签约期限内签订协议搬迁的住宅房屋，按住宅确权面积的10%（最多不超过10平方米）给予公摊补偿（仅限按实际情况选择计算区位补偿、搬迁奖励、货币补偿奖励等相应项目），公摊补偿面积直接计入实物安置或货币补偿的面积计算基数。 

3、凡是在签约期限内搬迁完毕的被征收人，根据确权的建筑面积，按以下标准给予搬迁奖励：住宅933元/㎡，营业性店面1031元/㎡,办公类非住宅933元/㎡。 

4、被征收人在签约期限内选择区位评估计价签订补偿协议并搬迁的，对被征收的成套房可另外给予420元/平方米的成套房基础设施配套费补助作为搬迁奖励。 

（二）按分户评估方式计价补偿 

凡是在签约期限内签订协议搬迁，可给予被征收房屋分户评估价5%的搬迁奖励；选择货币补偿的，可另给予被征收房屋分户评估价5%的货币奖励。 

七、搬迁补助办法 

1、被征收人或其直系亲属为五保户、低保户、孤寡老人的，给予30000元/户的装修补助。 

2、住宅房屋的被征收人在签约期限内搬迁的，按其确权的住宅建筑面积一次性给予50元/㎡的安家补贴。 

3、住宅搬迁补助费按确权建筑面积15元/㎡；非住宅搬迁补助费按确权建筑面积20元/㎡。搬迁补助费不足1000元的按1000元计算。 

4、住宅房屋选择产权调换并自行过渡的，按确权的住宅建筑面积向被征收人发放过渡费，过渡费标准为每月8元/㎡（原面积不足30㎡的按30㎡计算）。 

5、被征收住宅确权面积小于45平方米且被征收人在本市范围内无其他房屋（含商品房、二手房），在签约期限内搬迁的，经权利人具结并经村（社区）、镇（街道）确认及公示无异议后，按照45平方米计算区位补偿价（4665元/㎡）、搬迁奖励（933元/㎡）和货币补偿奖励（467元/㎡），货币补偿奖励仅限选择货币补偿的享受。2006年7月24日后对房屋进行产权分析，致使产权面积少于45平方米的不适用本规定。 

6、闭路电视补助费50元/户，电话补助费58元/户，宽带网络迁移补助费108元/户。 

八、无产权房屋认定补偿办法 

对无产权房屋的征收补偿原则上以福州市勘测院历年的航拍图（矢量图）为依据，经权利人具结并经村（社区）、镇（街道）确认并公示无异议后，根据建设年限区分处理： 

1、属1984年1月5日国务院《城市规划条例》生效前个人建设的无产权房屋，按原房屋建筑面积给予补偿安置。村（社区）、镇（街道）出资建设的无产权公建用房，经所在区人民政府确认后按原房屋建筑面积给予货币补偿；国有企事业单位出资建设的无产权公建用房，经主管部门确认后按原房屋建筑面积给予货币补偿。 

2、属1984年1月5日国务院《城市规划条例》生效后至2004年10月26日福州市《关于加强违法占地建设查处工作及责任追究的实施意见（试行）》发布前建设的无产权房屋，房屋建造人及其配偶和未成年子女在本市无他处房屋的（商品房、二手房除外），原房屋总建筑面积在180平方米以内的房屋建筑面积按70％给予补偿安置，属同结构同步建设、总超建面积60平方米以内部分的建筑面积按50％给予补偿安置；超过以上部分的建筑面积按20％给予补偿安置，但确权安置面积不得超过20平方米，超出部分实行货币补偿。无产权房屋的建造人其户籍必须在征收范围所在村（社区），无产权房屋的认定以户为单位，被征收人有多幢房屋（含产权房屋）的应合并计算，配偶及未成年子女禁止分户进行补偿安置。 

村（社区）、镇（街道）1984年1月5日至2004年10月26日前出资建设的无产权公建用房，经所在区人民政府确认后按原房屋建筑面积的70%给予货币补偿；国有企事业单位出资建设的无产权公建用房，经上级主管部门确认后按原房屋建筑面积的70%给予货币补偿。 

3、属2004年10月26日至2006年8月26日《福州市人民政府关于清理整治违法建设的通告》发布前建设的无产权房屋，在签约期限内签订协议并搬迁的，可根据不同结构房屋的重置价结合成新率给予补助，另给予600元/平方米的搬迁奖励。 

4、属2006年8月26日至2012年12月31日前建设的无产权房屋，在签约期限内签订协议并搬迁的，可给予不超过150元/平方米自行搬迁补助。 

5、私营企业或个人在1984年1月5日至2006年8月26日前向村（社区）、镇（街道）租地建设的无产权房屋，按不同结构的房屋重置价结合成新率给予补助，在签约期限内签订协议并搬迁的，另给予600元/平方米的搬迁奖励。 

6、猪舍、牛栏及简易搭盖的房屋或构筑物,在签约期限内搬迁的按30～70元/平方米给予补助，在征收期间仍饲养禽畜的，另给予30元/平方米的搬迁补贴。 

九、停产停业损失补助 

因征收非住宅房屋造成停产停业损失的补助标准，根据生产经营者近三年的年平均净利润确定，生产经营期限不足三年的，以实际生产经营期限的年平均利润确定；净利润根据税务部门出具的企业实际缴纳的所得税证明推算；停产停业期限按6个月计算。若生产经营者无法提供所得税证明的，经营性店面可按确认的合法店面建筑面积给予一次性100元/平方米的停产停业损失补助，其它非住宅房屋可按确认的合法建筑面积给予一次性50元/平方米的停产停业损失补助。生产经营者承租房屋从事生产经营活动的，依照其与被征收人的约定分配停产停业损失补助。 

十、住房保障办法 

征收个人住宅，被征收人符合申请廉租房、公共租赁房、经济适用房、限价商品房等条件的，被征收人可按照《福州市城区廉租住房保障办法》、《福州市经济适用住房管理办法》和《福州市经济租赁房管理暂行办法》等规定，携带相关证明材料到居住地社区申请，再由房屋征收实施单位汇总后报区房管所优先给予配租、配售，被征收人可以不轮候。 

十一、超出签约期限内搬迁的处理办法 

1、房屋征收部门与征收实施单位对被征收人严格执行本方案中的奖惩办法，凡超过签约期限搬迁的，不享受以上规定的一切奖励及优惠政策，坚决杜绝超期限搬迁反而多得利的现象发生。 

2、房屋征收部门与被征收人应依照本方案，在规定的搬迁签约期限内达成搬迁补偿协议，若在签约期内达不成补偿协议的，由房屋征收部门委托评估机构对被征收房屋和产权调换房屋进行分户市场评估，并报请马尾区人民政府按相关规定作出房屋征收补偿决定。在补偿决定确定的搬迁期限内仍不搬迁的，由马尾区人民政府依法向法院申请强制执行。 

3、故意扰乱征收工作程序、煽动闹事、妨碍征收工作人员正常工作的，由公安机关按照《治安管理处罚法》规定处罚，构成犯罪的由司法机关追究刑事责任。 

十二、房屋搬迁程序 

1、由征收实施单位将实地丈量的房屋面积、房屋结构、房屋成新率等交由被征收人核对，在核对无误情况下按规定时间及时回执。 

2、被征收人在搬迁时应向水电部门交清费用，属相关部门安装总表的，不得私自拆除、更换，应由相关部门统一拆除，否则将追究当事人责任。 

3、被征收人应当按规定的期限签订协议且搬迁完毕，并办好封房移交手续。抽取选房顺序号时间、地点及回迁选房时间、地点另行通知。 

4、被征收人在签订协议时，应提交房屋产权证件、建筑许可证、公房租赁凭证（合约）、土地使用证、工商营业执照、税务登记证明、闭路电视缴费发票、电话话费清单等原件，并随带夫妻双方身份证及身份证复印件2份、户口簿复印件1份和印章。 

十三、该方案未提及事项均按国务院及省、市的有关法规规定实施。 

十四、投诉监督 

为确保整个征收补偿工作顺利进行，将做到“公正、公平、公开”，坚持“六个公开”，被征收人的补偿情况及时张榜公布，并接受区纪委、监察局监督，也欢迎被征收人参与监督。 

2015年8月