福马路以北棚户区改造项目（朏头、上下德片）

国有土地上的房屋征收补偿安置方案

（征求意见稿）

因福马路以北棚户区改造项目（朏头、上下德片）建设需要，福州市马尾区人民政府拟征收该项目规划红线范围内国有土地上的所有房屋，现按照《福州市房屋征收补偿实施细则》、《福州市房屋征收补偿实施细则补充规定》、《关于加大住宅房屋征收货币化补偿安置的意见（试行）》、《关于加大住宅房屋征收货币化补偿安置的实施细则（试行）》有关规定，结合本地块的实际情况，对该征地范围内的房屋制定如下补偿方案。

一、征收补偿对象及方式

1、凡本征收范围（具体范围以规划红线图为准）内的被征收人列入征收补偿对象，以被征收人的房屋所有权证作为征收补偿计户依据。

2、本地块征收补偿的方式：货币补偿和产权调换相结合，但被征收房屋属于第二条第6款规定的不能实行货币补偿。

二、征收补偿原则

1、货币补偿：具有合法产权的被征收人按确认的房屋合法建筑面积实行货币补偿，由被征收人自行解决安置用房。

2、产权调换：

住宅产权调换安置房型为45㎡、60㎡、75㎡、90㎡、105㎡、120㎡、135㎡，具体安置面积根据被征收房屋确权面积就近上靠标准房型安置。

3、营业性店面的征收补偿：

（1）被征收房屋所有权证记载的用途为营业性店面的，可按营业性店面进行征收补偿。

（2）被征收房屋改作营业性店面未经规划部门批准、房产登记机构确认，持有效工商营业执照或工商行政管理部门出具的初始营业证明或税务登记证明，在签约期限内签订补偿协议并搬迁的，对沿街底层第一自然间（进深按房屋的结构确认，但最多不超过6米）可依据下列规定进行补偿。在签约期限内未达成补偿协议的，一律按原房用途进行补偿：

①在1984年1月5日《城市规划条例》生效前，将沿街底层第一自然间非营业性店面改为营业性店面，可按营业性店面给予货币补偿，其它部分的房屋面积按原房用途给予补偿；

②在1984年1月5日至1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》生效前，将沿街底层第一自然间非营业性店面改为营业性店面的，可按底层第一自然间建筑面积的80%确认营业性店面建筑面积给予货币补偿，其它部分的房屋面积按原房用途给予补偿；

③在1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》生效后至2004年10月26日福州市《关于加强违法占地建设查处工作及责任追究的实施意见（试行）》发布前，将沿街底层第一自然间非营业性店面改为营业性店面的，可按底层第一自然间建筑面积的60%确认营业性店面建筑面积给予货币补偿，其它部分的房屋面积按原房用途给予补偿。

4、办公、工业仓储类非住宅房屋实行货币补偿。

5、非公益事业房屋的附属物，实行货币补偿，不作产权调换。

6、被征收房屋属于以下情形只作产权调换，不作货币补偿：

（1）被征收房屋的共有人对补偿方式的选择达不成一致意见的；

（2）被征收房屋产权有纠纷、权属不清或产权人下落不明的；

（3）被征收房屋设有抵押权的，抵押权人和抵押人未重新设立抵押权或抵押人未清偿债务的。

7、被征收房屋属历史遗留私租房的，被征收人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，应当实行产权调换，安置房由原使用人继续使用，原租赁关系继续保持，但合同规定不保持的除外。

8、历史老宅因分割等原因造成房屋确权面积小于30平方米且被征收人在本市有其他住房的，实行货币补偿，不作产权调换。

9、被征收房屋实行房屋产权调换的，人均安置面积一般不超过120平方米、户均安置面积一般不超过360平方米，超过上述标准的确权面积实行货币补偿。

10、在《福州市房屋征收补偿实施细则》发布之日（2013年5月20日）前，原被征收人夫妻经法院判决离婚或协议离婚并对房屋具体分析明确权属范围的，可予以分户补偿；法院判决离婚或协议离婚,仅明确房屋双方各占份额，未对房屋具体分析明确权属范围以及2013年5月20日后离婚的，不予分户补偿。

11、建筑面积的计算方法

（1）被征收房屋有合法产权的，建筑面积以所有权证记载的建筑面积为准；

（2）其它房屋建筑面积按《建筑面积计算规范》和《福州市房屋面积计算细则》的规定计算；

（3）利用坡屋顶空间作为阁楼层的建筑形式，阁楼层与原房同时设计建造的，其楼底高度在2.2米以上，阁楼层层高大于等于2.2米部分按100%计算建筑面积，阁楼层层高大于等于1.6米小于2.2米部分按50%计算建筑面积，阁楼层层高小于1.6米部分不计算建筑面积。

三、签约期限

签约期：2018年    月    日至2018年    月    日 

四、计价补偿安置办法

（一）按整体区位评估价计价补偿

在签约期限内，被征收人所有办公类非住宅、工业仓储用房可选择按整体区位评估方式与征收实施单位协商确定房屋的各项补偿安置事宜并签订补偿协议，具体计价补偿方式如下：

1、办公类非住宅货币补偿计价方式：

办公类非住宅补偿计价方式：货币补偿金额=被征收房屋确认的合法建筑面积×（7467元/㎡+被征收房屋重置价×成新率）。

2、工业仓储用房货币补偿计价方式：

工业仓储用房货币补偿计价方式：货币补偿金额=被征收房屋的确权建筑面积×（523元/㎡+被征收房屋重置价×成新率）。

（二）按分户评估方式计价补偿

被征收人所有的房屋按分户评估方式结算货币补偿金额的，具体计价补偿方式如下：

1、被征收房屋的货币补偿金额按市场评估价格确定；

2、结算产权调换差价时，产权调换差价＝产权调换房市场评估价-被征收房屋市场评估价。

3、产权调换房屋层次系数按五层为0、向下一层每层递减1％、向上一层每层递增1％计算层次差价。

（说明：分户评估机构在项目房屋征收决定作出后，由房屋征收部门组织被征收人依法选定。）

五、住宅产权调换房地点、价格及过渡期限

1、住宅产权调换房源地点：

期房：就地（价格按市场评估价确定）。

2、以上房源的面积最终以市不动产登记和交易中心核定的产权登记面积为准。

3、以上房源均为毛坯房，内部均不设隔墙、不配置洁具，给予安置房内部隔墙一次性补偿及卫生洁具补偿，补偿标准为80元/㎡（按安置房标准户型为基数计算）。

4、以上房源回迁安置时，若安置房产权面积小于协议面积，不足部分应按协议约定安置房价格的1.1倍补偿被征收人；若安置房产权面积大于协议面积，超出部分被征收人应按协议约定安置房价格的0.9倍补交购房款。

5、过渡期限：在签约期限内搬迁的，过渡期限自签约期限结束之日起至2021年    月    日，超过签约期限签订协议搬迁的，过渡期限自搬迁之日起开始计算。除不可抗力外，因安置房延迟交付等造成被征收人逾期回迁的，应当从逾期之日起对自行过渡的被征收人支付双倍过渡费。产权调换房屋经单体竣工验收合格并经消防验收合格或备案，水、电等小区配套设施齐全的，即可回迁安置，被征收人拒绝回迁的，不再发放过渡费。

6、过渡费的发放期限以被征收人的实际过渡时间为准，即从被征收人签订协议并将被征收房屋腾空交给征收实施单位之日起至安置房交房之日止，实际过渡时间不足1个月的按1个月计算。

7、在正常过渡费发放期限之外，对选择货币补偿的被征收人，另给予增发6个月过渡费；对选择期房产权调换的被征收人，另给予增发3个月过渡费。

六、签约期限内搬迁奖励办法

（一）按整体区位评估价计价补偿的奖励办法

1、凡是在签约期限内签订协议搬迁，且选择实行货币补偿的被征收人，根据确权的建筑面积分别给予货币补偿奖励：办公类非住宅747元/㎡，工业仓储747元/㎡。

2、凡是在签约期限内搬迁完毕的被征收人，根据确权的建筑面积，按以下标准给予搬迁奖励：办公类非住宅747元/㎡，工业仓储1120元/㎡。

（二）按分户评估方式计价补偿的奖励办法

凡是在签约期限内签订协议搬迁，被征收人选择按分户评估价签约搬迁的，可给予被征收房屋分户评估价5%的搬迁奖励；选择货币补偿的，可另给予被征收房屋分户评估价5%的货币奖励。

七、搬迁补助办法

1、被征收人或其直系亲属为五保户、低保户、孤寡老人的，给予30000元/户的装修补助。

2、住宅房屋的被征收人在签约期限内搬迁的，按其确权的住宅建筑面积一次性给予50元/㎡的安家补贴。

3、住宅搬迁补助费按确权建筑面积15元/㎡；非住宅搬迁补助费按确权建筑面积20元/㎡。搬迁补助费不足1000元的按1000元计算。

4、住宅房屋选择产权调换并自行过渡的，按确权的住宅建筑面积向被征收人发放过渡费，过渡费标准为每月每平方米12元（原面积不足30㎡的按30㎡计算）。

5、被征收住宅确权面积小于45平方米且被征收人在本市范围内无其他房屋（含商品房、二手房），在签约期限内搬迁的，经权利人具结并经村（社区）、镇（街道）确认及公示无异议后，按45平方米予以补偿安置，但补足部分不计算旧房补偿费和成套房补助。2006年7月24日后对房屋进行产权分析，致使产权面积少于45平方米的不适用本规定。

6、电话补助费58元/户；有线电视补助费50元/户；宽带网络迁移补助费108元/户。

八、无产权房屋认定补偿办法

对无产权房屋的征收补偿原则上以福州市勘测院历年的航拍图（矢量图）为依据，经权利人具结并经村（社区）、镇（街道）确认并公示无异议后，根据建设年限区分处理：

1、属1984年1月5日国务院《城市规划条例》生效前个人建设的无产权房屋，按原房屋建筑面积给予补偿安置。村（社区）、镇（街道）出资建设的无产权公建用房，经所在区人民政府确认后按原房屋建筑面积给予货币补偿；国有企事业单位出资建设的无产权公建用房，经主管部门确认后按原房屋建筑面积给予货币补偿。

2、属1984年1月5日国务院《城市规划条例》生效后至2004年10月26日福州市《关于加强违法占地建设查处工作及责任追究的实施意见（试行）》发布前建设的无产权房屋，房屋建造人及其配偶和未成年子女在本市无他处房屋的（商品房、二手房除外），原房屋总建筑面积在180平方米以内的房屋建筑面积按70％给予补偿安置，属同结构同步建设、总超建面积60平方米以内部分的建筑面积按50％给予补偿安置；超过以上部分的建筑面积按20％给予补偿安置，但确权安置面积不得超过20平方米，超出部分一律实行货币补偿。无产权房屋的建造人其户籍必须在征收范围所在村（社区），无产权房屋的认定以户为单位，被征收人有多幢房屋（含产权房屋）的应合并计算，配偶及未成年子女禁止分户进行补偿安置。

村（社区）、镇（街道）1984年1月5日至2004年10月26日前出资建设的无产权公建用房，经所在区人民政府确认后按原房屋建筑面积的70%给予货币补偿；国有企事业单位出资建设的无产权公建用房，经上级主管部门确认后按原房屋建筑面积的70%给予货币补偿。

3、属2004年10月26日至2006年8月26日《福州市人民政府关于清理整治违法建设的通告》发布前建设的无产权房屋，在签约期限内签订协议并搬迁的，可根据不同结构房屋的重置价结合成新率给予补助，另给予600元/平方米的搬迁奖励。

4、属2006年8月26日至2012年12月31日前建设的无产权房屋，在签约期限内签订协议并搬迁的，可给予不超过150元/平方米自行搬迁补助。

5、私营企业或个人在1984年1月5日至2006年8月26日前向村（社区）、镇（街道）租地建设的无产权房屋，按不同结构的房屋重置价结合成新率给予补助，在签约期限内签订协议并搬迁的，另给予600元/平方米的搬迁奖励。

6、猪舍、牛栏及简易搭盖的房屋或构筑物,在签约期限内搬迁的按30～70元/平方米给予补助，在征收期间仍饲养禽畜的，另给予30元/平方米的搬迁补贴。

九、停产停业损失补助

因征收非住宅房屋造成停产停业损失的补助标准，根据生产经营者近三年的年平均净利润确定，生产经营期限不足三年的，以实际生产经营期限的年平均利润确定；净利润根据税务部门出具的企业实际缴纳的所得税证明推算；停产停业期限按照6个月计算。若生产经营者无法提供所得税证明的，经营性店面可按确认的合法店面建筑面积给予一次性100元/平方米的停产停业损失补助，其它非住宅房屋可按确认的合法建筑面积给予一次性50元/平方米的停产停业损失补助。生产经营者承租房屋从事生产经营活动的，依照其与被征收人的约定分配停产停业损失补助。

十、住房保障办法

征收个人住宅，被征收人符合申请公共租赁房条件的，被征收人可按照《福州市公共租赁住房管理办法》和《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的实施意见》等规定，符合条件的由房屋征收实施单位汇总后报区国有房产管理中心优先给予配租，被征收人可以不轮候。

十一、超出签约期限内搬迁的处理办法

1、房屋征收部门与征收实施单位对被征收人严格执行本实施细则中的奖惩办法，凡超过签约期限搬迁的，不享受以上规定的一切奖励及优惠政策，坚决杜绝超期限搬迁反而多得利的现象发生。

2、房屋征收部门与被征收人应依照本方案，在规定的搬迁签约期限内达成房屋征收补偿安置协议，若在签约期内达不成补偿协议的，由房屋征收部门报请马尾区人民政府按相关规定作出房屋征收补偿决定，在补偿决定确定的搬迁期限内仍不搬迁的，马尾区人民政府将依法向法院申请强制执行。

3、故意扰乱征收工作程序、煽动闹事、妨碍征收工作人员正常工作的，由公安机关按照《治安管理处罚法》规定处罚，构成犯罪的由司法机关追究刑事责任。

十二、房屋搬迁程序

1、由征收实施单位将实地丈量的房屋面积、房屋结构、房屋成新率等交由被征收人核对，在核对无误情况下按规定时间及时回执。

2、被征收人在搬迁时应向水电部门交清费用，属相关部门安装总表的，不得私自拆除、更换，应由相关部门统一拆除，否则将追究当事人责任。

3、被征收人应当按规定的期限签订协议且搬迁完毕，并办好封房移交手续。抽取选房顺序号时间、地点及回迁选房时间、地点另行通知。

4、被征收人在签订协议时，应提交房屋产权证件、建筑许可证、公房租赁凭证（合约）、土地使用证、工商营业执照、税务登记证明、闭路电视缴费发票、电话话费清单等原件，并随带夫妻双方身份证及身份证复印件2份、户口簿复印件1份和印章。

十三、本方案未明确事项，按现行征收法律、法规、政策的相关规定执行。

十四、投诉监督

为确保整个征收补偿工作顺利进行，将做到“公正、公平、公开”，坚持“六个公开”，并接受区纪委、监察局监督，也欢迎被征收人参与监督。

2018年1月